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Bestandsschutz auf Mallorca – So kannst du illegale Bauten nachträglich legalisieren

Du hast von den „Agenturen zur Verteidigung des Territoriums“ auf Mallorca gehört? Klingt fast wie aus einem Actionfilm, ist aber tatsächlich die Behörde, die dafür sorgt, dass Bauten auf der Insel den geltenden Vorschriften entsprechen – und Verstöße werden nicht einfach ignoriert. Im Jahr 2019 wurden etliche Abrisse angeordnet, und Hunderte von Verfahren sind noch anhängig. Das sorgt natürlich für Unsicherheit bei Verkäufern und Käufern. Vor allem Verkäufer werden mittlerweile verstärkt für illegale Bauten sensibilisiert. Wenn du auf Mallorca eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du unbedingt sicherstellen, dass alles in Ordnung ist. Denn die Frage bleibt: Wann ist ein Gebäude legal und wann illegal? Und was bedeutet „Bestandsschutz“?

Was macht eine Immobilie legal?

Ganz einfach: Ein Gebäude gilt als legal, wenn es den Bauvorschriften entspricht, die zum Zeitpunkt des Baus oder der letzten Renovierung galten. Dazu gehören unter anderem Abstandsregeln, Bauhöhe und Nutzfläche. Der Bauantrag muss ordnungsgemäß eingereicht und genehmigt worden sein, und der Bau muss nach den Vorgaben der Bauaufsicht abgeschlossen und abgenommen worden sein. Erst dann wird die Immobilie ins Grundbuch eingetragen.

Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du unbedingt durch einen Anwalt prüfen lassen, ob alles mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmt und keine laufenden Verfahren wegen Bauverstößen existieren.

Was ist mit illegalen Immobilien?

Ein Gebäude oder Teile davon gelten als illegal, wenn es ohne Baugenehmigung gebaut wurde. Auf Mallorca ist das gar nicht so selten, denn Bauanträge sind teuer und viele Bauherren dachten, Verstöße würden nicht geahndet. Diese Praxis spart Geld und Steuern, birgt aber auch rechtliche Risiken.

Kann man ein illegales Gebäude nachträglich legalisieren?

Ja, das geht. Wenn das Gebäude den aktuellen Bauvorschriften entspricht, kannst du einen nachträglichen Bauantrag stellen und das Gebäude legalisieren lassen – allerdings mit einer Strafe für den ursprünglichen Verstoß. Ist das erledigt, gilt das Gebäude als legal.

Was bedeutet Bestandsschutz?

In städtischen Gebieten (zonas urbanas) gibt es eine Art „Bestandsschutz“ für illegale Bauten – aber nur, wenn das Gebäude schon mindestens acht Jahre steht und keine laufenden Verfahren wegen Bauverstößen bestehen. In geschützten Zonen ist dieser Schutz jedoch nicht möglich. Und: Bestandsschutz bedeutet nicht, dass das Gebäude legal wird – es bleibt illegal, ist aber vor Abriss geschützt.

Ab 2017 wurde der Bestandsschutz auf ländlichem Boden (suelo rústico) deutlich eingeschränkt. Für Gebäude, die nach dem 31.12.2017 errichtet wurden, gibt es keinen Bestandsschutz mehr. Ältere Gebäude, die bis dahin schon acht Jahre alt sind und keine Verstöße aufweisen, könnten noch unter Bestandsschutz fallen.

Was hat sich seit 2024 geändert?

Die balearische Regierung hat sich einiges vorgenommen, und das betrifft auch illegale Bauten auf landwirtschaftlichen Flächen (suelo rústico). Mit dem Dekret 3/2024 wird es eine Möglichkeit geben, diese Bauten nachträglich zu legalisieren – selbst wenn sie nicht den aktuellen städtebaulichen Vorschriften entsprechen und die Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist.

Wie funktioniert das?

Um ein illegales Gebäude zu legalisieren, müssen Bestandspläne eingereicht und Baukosten kalkuliert werden. Ein Architekt und/oder ein Fachanwalt für Immobilienrecht helfen hier weiter. Zudem müssen Umweltmaßnahmen nachgewiesen werden. Für diese nachträgliche Legalisierung wird ein Bußgeld fällig, das im ersten Jahr 10 % der Baukosten beträgt und im zweiten bzw. dritten Jahr auf 12,5 % bzw. 15 % ansteigt. Du hast dafür drei Jahre Zeit, um die Maßnahmen umzusetzen.

Win-Win-Situation

Eigentümer können ihre Immobilien legalisieren und dann zu einem besseren Preis verkaufen, während die Gemeinden von zusätzlichem Steuereinkommen und neuen Energieeffizienzmaßnahmen profitieren. Wenn du also eine Immobilie auf Mallorca besitzt oder kaufen möchtest, die von diesen Regelungen betroffen ist, solltest du nicht zögern, dich an einen Architekten und Anwalt zu wenden, um die Legalisierung rechtzeitig in die Wege zu leiten.

Wenn du Fragen hast, zögere nicht, dich bei uns zu melden! Wir helfen dir gern weiter.

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